Wijziging voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli 2014

Vanaf 1 juli 2014 kun je geen hypotheek met NHG meer afsluiten als je een woning koopt die meer dan € 250.000 kost. Wat maakt dat uit? Zonder NHG betaal je een hogere hypotheekrente waardoor je maandlasten hoger zijn.

Voor wie is dit van belang?

Dit is voor jou van belang als jij op dit moment van plan bent een woning te kopen tussen € 250.000 en € 273.000. En als jij daarvoor een hypotheek wilt afsluiten. Of als jij op dit moment zo’n woning wilt verkopen.

Waarom is dit van belang?

Als jij een woning wilt kopen ga je vanaf 1 juli meer rente betalen voor een woning tussen € 250.000 en € 273.000. Als jij een woning wilt verkopen heb je kans dat een koper na 1 juli harder onderhandelt om de koopsom te verlagen onder de € 250.000.

Hogere rente

Je betaalt zonder NHG meer rente voor je hypotheek dan met NHG. Dat komt omdat de geldverstrekker dan meer risico loopt. Het renteverschil is per geldverstrekker verschillend en kan oplopen tot 1%. Maar als je de laagste rentes met en zonder NHG vergelijkt dan is het verschil ongeveer 0,5%.

Voorbeeld hogere maandlasten

Je koopt een woning van € 260.000 en sluit daarvoor een hypotheek af van € 270.000. Stel dat de laagste hypotheekrente met NHG 4% is en zonder NHG 4,5%. Bij de rente van 4,5% betaal je het eerste jaar per maand ongeveer € 33 meer. Bij een annuïteitenhypotheek stijgt dat verschil in de loop der tijd. Zie onderstaande grafiek.

Vergelijking netto maandlasten met en zonder NHG

Eenmalige kosten NHG

Het verschil in netto maandlasten tussen een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie moet nog wel gecorrigeerd worden met de eenmalige kosten. Voor NHG betaal je eenmalig 1% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 270.000 is dat dus € 2.700. De kosten van NHG zijn aftrekbaar van de belasting. Als je uitgaat van 40% belastingvoordeel betaal je voor NHG dus ongeveer € 1.600.

Maximale koopsom € 250.000

De maximale koopsom van de woning wordt bepaald door de zogenaamde maximale kostengrens van NHG. De totale kosten de woning die je koopt mag met NHG niet meer bedragen dan € 265.000. Omdat in de voorwaarden van NHG wordt uitgegaan van maximaal 6% bijkomende kosten mag de woning die je koopt niet meer kosten dan € 250.000.

Maximale hypotheek € 260.000

Je maximale hypotheek hangt niet alleen af van je inkomen, maar ook van de waarde van de woning die je koopt. In 2014 mag je 4% kosten meenemen in je hypotheek. Dat betekent dat je bij een woning van € 250.000 je hypotheek maximaal € 260.000 is. Ondanks dat de kostengrens met NHG dus maximaal € 265.000 mag je hypotheek niet hoger zijn dan € 260.000.

Maximale hypotheek € 265.000

Als je energiebesparende maatregelen neemt in het huis dat je koopt, dan mag je volgens de voorwaarden van NHG 2% extra kosten meenemen in je hypotheek. Als je een woning koopt van € 250.000 dan is je maximale hypotheek dus € 265.000.

Zie voor meer informatie: Wat bepaalt je maximale hypotheek?

Waarom verandert dit?

De grens van NHG is in 2009 verhoogd om de woningmarkt te stimuleren. Nationale Hypotheek Garantie werd daardoor voor meer woningen mogelijk. Sinds 2012 wordt de NHG-grens in stappen verlaagd. De overheid wil NHG alleen mogelijk maken voor woningen tot de gemiddelde woningprijs.

Wat moet je doen?

Als jij een woning gaat kopen of gekocht hebt met een koopsom tussen € 250.000 en € 273.584 dan moet je voor 1 juli een hypotheekofferte aanvragen. Dan kun je nog NHG krijgen bij je hypotheek. Het is belangrijk dat de geldverstrekker voor 1 juli de offerte uitbrengt. Het hangt van de verwerkingstijd bij de geldverstrekker af wat de uiterste aanvraagdatum van de hypotheekofferte is.

Uiterste ingangsdatum hypotheek

Het is niet nodig dat je hypotheek voor een bepaalde datum ingaat. De geldigheidstermijn van je hypotheekofferte bepaalt wanneer je hypotheek uiterlijk mag ingaan. Die verschilt per geldverstrekker en varieert van 2 tot 12 maanden. Een geldverstrekker kan verschillende hypotheken hebben met verschillende geldigheidstermijnen. De ingangsdatum van je hypotheek is de passeerdatum bij de notaris.

Toekomstige wijzigingen

Het is al bekend dat de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie in de toekomst wijzigen. De grenzen van de maximale hypotheek met NHG gaan verder omlaag. Ook gaat het percentage dat je aan bijkomende kosten in je hypotheek mag meenemen omlaag. Dit jaar is dat nog 4%. Vanaf 2018 is dat 0%.

In de onderstaande tabel zie je de daling van de maximale koopsom van de woning en maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie.

Datum Maximum Maximum
wijziging woning hypotheek
01-01-2014 € 273.584 € 284.528
01-07-2014 € 250.000 € 260.000
01-01-2015 € 250.000 € 257.500
01-07-2015 € 231.132 € 238.066
01-01-2016 € 231.132 € 235.754
01-07-2016 € 212.264 € 216.509
01-01-2017 € 212.264 € 214.386
01-07-2017 € 212.264 € 214.387
01-01-2018 € 212.264 € 212.264

Nationale Hypotheek Garantie

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die je kunt krijgen als je een hypotheek afsluit. Je moet dan wel voldoen aan de voorwaarden. Het is een soort verzekering bij financiële problemen. Je betaalt er eenmalig een bedrag voor bij het afsluiten van je hypotheek.

Meer informatie over Nationale Hypotheek Garantie: Wat is Nationale Hypotheek Garantie?